주담대에 고정금리라고 적혀 있어 만기까지 같은 금리인지 헷갈리지 않으신가요?
처음 금리가 고정되는 기간과 그 뒤 금리가 바뀌는 주기를 나눈 다음, 같은 대출 조건의 견적으로 비교하시면 됩니다.
그럴 때 가장 중요한 (i) 처음 5년이 지난 뒤 구조가 갈리는 혼합형과 주기형의 차이, (ii) 대출잔액 2억4000만원에서 연 4%와 5%의 이자 차이가 연 240만원(월 20만원)이 되는 비교 조건, (iii) 계약 전 한 장에 적어 둘 확인 항목을 아래에서 자세히 정리했습니다.
처음 5년 뒤의 구조가 다릅니다
주담대 고정금리를 비교할 때는 만기까지 고정인지, 일정기간만 고정인지부터 구분해야 합니다. 혼합형은 일정기간 고정한 뒤 변동형으로 넘어가고, 주기형은 정해진 주기마다 다시 금리를 정하는 구조입니다. 처음 5년의 숫자가 같더라도 6년째 이후의 계약은 달라질 수 있습니다. (금융위원회, 스트레스 DSR 제도 도입 안내의 금리유형 정의 [자료 1])
예를 들어 5년 혼합형은 처음 5년이 지나면 계약에서 정한 변동주기에 따라 금리가 달라집니다. 5년 주기형은 5년마다 금리를 다시 정하고, 그 사이에는 해당 금리를 고정하는 방식입니다. 여기서 5년은 이해를 돕기 위한 대표 구조일 뿐, 실제 상품의 최초 고정기간과 이후 변경주기는 상품설명서에 적힌 값으로 확인해야 합니다.
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유형 |
금리가 정해지는 방식 |
비교할 문구 |
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| 만기 고정 | 약정한 만기까지 고정 | 만기 전체 고정 여부 |
| 혼합형 | 초기 고정 후 변동 전환 | 최초 고정기간·전환 후 주기 |
| 주기형 | 일정주기마다 다시 정함 | 변경주기·변경 기준금리 |
주기형이라고 해서 같은 금리가 계속 반복되는 것은 아닙니다. 금리를 바꿀 때마다 그 시점의 기준과 약정 조건이 반영됩니다. 반대로 혼합형이라고 해서 최초 고정기간 안에 시장금리가 움직일 때마다 내 금리가 바로 바뀌는 것도 아닙니다. 상품명보다 변경일과 변경 기준을 읽어야 오해가 줄어듭니다.
대출을 3년만 쓰고 집을 팔 계획이라면 초기 고정기간 안의 비용이 중요한 판단 기준이 됩니다. 10년 이상 보유할 가능성이 높다면 첫 재산정 이후의 부담도 봐야 합니다. 다만 실제 매도 시점은 계획과 달라질 수 있으므로, 계획대로 끝나지 않았을 때도 버틸 수 있는 상환액을 함께 계산해 두는 편이 좋습니다.
최저금리보다 같은 잔액과 조건을 맞춥니다
비교표는 대출금액·만기·상환방법·우대조건을 같게 맞춘 뒤 읽어야 합니다. 한쪽은 급여이체와 카드실적을 모두 충족한 최저금리, 다른 쪽은 우대 전 금리라면 상품 유형의 장단점보다 비교 조건 차이가 먼저 반영됩니다.
은행에서 받은 견적마다 실행 예정일, 기준금리, 가산금리, 우대항목을 적어 보세요. 지금 받을 수 있는 우대인지, 매달 조건을 지키지 못하면 금리가 얼마나 올라가는지도 나눠 두는 것이 좋습니다. 인터넷에 표시된 특정 날짜의 금리는 오늘 내 실행금리를 확정하는 자료가 아니므로, 최종 신청 전에는 같은 날짜·같은 조건의 견적을 받아야 합니다.
금리 차이의 크기는 남은 원금과 함께 봅니다. 단순 비교를 위해 대출잔액 2억4000만원이 1년간 줄지 않는다고 가정하면 연 4%의 이자는 960만원, 연 5%는 1200만원입니다. 차이는 연 240만원, 월로 나누면 20만원입니다. 이는 원금 감소·일수 계산을 제외한 이자만의 예시이며 원리금균등상환 월납입액의 차이를 뜻하지 않습니다.
같은 금리를 고정해도 매달 나가는 돈은 상환방법에 따라 다릅니다. 원리금균등은 일정한 금리 구간에서 원금과 이자를 합친 납입액을 일정하게 설계하고, 원금균등은 갚는 원금이 같아 이자가 줄면서 총 납입액이 내려갑니다. 거치기간이 있으면 원금 상환이 시작되는 달의 부담도 별도입니다. 따라서 금리 유형 표 옆에 상환 스케줄을 놓고 보아야 생활비에 미치는 영향을 판단할 수 있습니다.
5년 후 시장금리가 어떻게 될지는 아무도 확정할 수 없습니다. 금리가 내릴 것이라 보고 변동 전환이 유리하다고 단정하거나, 오를까 걱정해 주기형이 항상 싸다고 결론 내리지 마세요. 금리가 내릴 때 얻는 이익, 오를 때 감당할 부담, 지금 견적에서 드는 비용을 각각 적어 두면 전망 하나에 모든 것을 거는 실수를 줄일 수 있습니다.
한도·갈아타기 비용까지 한 장에 적습니다
대출한도 계산에 쓰는 스트레스금리는 실제 계약금리에 그대로 더해 청구하는 이자가 아닙니다. 향후 금리변동 위험을 반영해 상환능력을 따지는 장치입니다. 혼합형·주기형에 적용하는 비율과 한도는 만기·고정기간 및 적용 시점의 제도에 따라 달라지므로, 과거 정책 예시의 한도를 현재 승인액으로 옮기면 안 됩니다. (금융위원회, 스트레스 DSR 안내 [자료 2])
- 은행별로 같은 금액·만기·상환방식의 견적과 상환예정표를 받습니다.
- 최초 고정기간, 이후 변경주기와 변경에 쓰는 기준을 한 줄씩 적습니다.
- 우대 유지조건과 충족 실패 시 금리, 거치 종료 후 납입액을 확인합니다.
- 예상 보유기간에 맞춰 중도상환수수료와 대환 부대비용 견적을 더합니다.
갈아탈 생각이 있으면 낮아질 금리로 줄일 이자만 계산하지 말고 기존 대출을 정리할 때의 수수료와 새 대출에 드는 비용을 함께 보세요. 중도상환수수료는 계약·경과기간·면제조건에 따라 달라집니다. 고정형이라는 이름에서 일정 비율을 추정하지 말고, 실제 상환 예정일과 상환 금액을 넣은 견적을 요청해야 비교가 됩니다.
은행에 물을 때도 “고정형이 더 좋나요?”보다 “첫 변경일이 언제이고 그다음에는 몇 개월 또는 몇 년마다 바뀌나요?”, “우대조건을 못 지키면 월납입액이 어떻게 달라지나요?”처럼 질문을 쪼개면 답이 구체적으로 나옵니다. 상담 내용과 설명서가 다르게 들리면 설명서의 해당 항목을 짚어 다시 확인하세요.
최종 선택은 첫 금리·변경 주기·상환 스케줄·빠져나올 비용을 한 장에 놓고 해야 합니다. 지출 변동을 줄이는 것이 우선이면 감당 가능한 고정 구간을, 가까운 시일 내 상환할 계획이면 그 기간의 총비용을 중심에 두세요. 어느 유형이든 예상보다 오래 보유하는 경우의 부담을 계산해 두어야 선택의 기준이 남습니다.
출처와 확인일
확인일: 2026년10월21일. 작성·관리: 같이부자(가치부자). 제도·상품 적용은 본문에 적은 기준일과 범위에 따릅니다. 계산 예시는 별도로 표시한 가정값입니다.
[자료 1] 금융위원회 스트레스 DSR 도입 안내·혼합형과 주기형 정의 · 확인: 2026-10-21
[자료 2] 금융위원회 3단계 스트레스 DSR 카드뉴스(제도와 실제 금리 구분) · 확인: 2026-10-21