보증금 1,000만원에 월세 50만원을 계산기에 넣었는데 생각한 복비와 다른 숫자가 나왔다면, 요율보다 입력 방식부터 의심해 볼 차례입니다.
월세를 거래금액으로 바꾸는 100배·70배 규칙, 전세 보증금 입력법, 주택과 오피스텔을 잘못 골랐을 때 생기는 차이를 예시로 정리했습니다.
물건 유형과 거래 방식을 먼저 고르고 금액 단위를 맞춘 뒤, 화면의 상한액과 중개사와 협의한 실제 금액을 나눠 확인하면 됩니다.
계산기에서 주택 종류와 거래 방식부터 고르기
중개수수료계산기는 물건 유형과 거래유형이 맞아야 결과를 믿을 수 있습니다. 주택인지, 요건을 갖춘 오피스텔인지, 그 밖의 부동산인지부터 구분한 다음 매매·전세·월세를 고르세요. 서울시 공식 계산기도 이 두 가지를 가장 먼저 입력하도록 되어 있습니다. (서울시 부동산 중개보수 [자료 1])
아래 주택 예시는 2026년 10월 18일에 확인한 서울시 요율표를 기준으로 했습니다. 주택 중개보수는 집이 있는 시·도의 조례를 함께 봐야 하므로, 다른 지역 계약이라면 그 지역 표를 적용합니다. 그리고 계산기에 나온 상한액이 무조건 내야 할 확정액은 아닙니다. 상한 범위 안에서 협의한 보수를 따로 확인해야 합니다.
입력할 자료는 계약서나 매물 안내에 적힌 보증금·월세, 물건 유형, 거래 방식입니다. 특히 금액 칸의 단위가 원인지 만원인지 확인하세요. 만원 칸에 500을 넣는 것과 원 단위 칸에 5,000,000을 넣는 것은 같은 보증금이지만, 원 단위 칸에 보증금 1,000만원을 1,000으로 넣으면 결과가 크게 달라집니다. 월세 칸에는 1년치 합계가 아니라 한 달 월세만 넣고, 관리비를 합쳐 넣지 않습니다. 결과가 예상과 크게 다르면 거래유형·건물종류, 금액 단위, 관리비 혼입 순서로 되짚어 보세요.
월세는 먼저 100배, 5,000만원 미만이면 70배
주택 월세의 환산 거래금액은 먼저 보증금＋월세×100으로 구합니다. 이 금액이 5,000만원 미만일 때만 보증금＋월세×70으로 다시 계산합니다. 처음부터 70을 곱하는 것이 아니라, 100배 금액으로 5,000만원 기준을 먼저 판단하는 순서입니다. (법제처 중개보수 계산방법 [자료 2])
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구분 |
가정한 계약 |
환산 거래금액 |
서울 주택 상한액 |
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| 월세 예시 A | 보증금 1,000만원·월 50만원 | 1,000＋50×100＝6,000만원 | 6,000만원×0.4%＝24만원 |
| 월세 예시 B | 보증금 500만원·월 30만원 | 최초 3,500만원이므로 500＋30×70＝2,600만원 | 2,600만원×0.5%＝13만원 |
| 전세 예시 | 보증금 2억원 | 전세금 2억원 | 2억원×0.3%＝60만원 |
표의 A는 100배로 계산한 금액이 5,000만원 이상이라 그대로 씁니다. B는 100배 금액이 5,000만원보다 작아서 70배로 다시 계산했습니다. 전세는 월세 환산 없이 보증금 자체가 거래금액입니다. 세 예시 모두 계산 연습용이며, 별도 협의액이나 부가세를 반영한 최종 청구액이 아닙니다.
서울시 주택 임대차 표에는 거래금액 5,000만원 미만 구간의 한도액 20만원, 5,000만원 이상 1억원 미만 구간의 한도액 30만원도 있습니다. 이 구간에서는 요율을 곱한 금액과 한도액 중 더 작은 쪽이 상한입니다. 예를 들어 거래금액 9,000만원은 0.4%를 곱하면 36만원이지만 한도액 30만원을 넘을 수 없습니다. 위 두 월세 예시는 각각 한도보다 작아 요율로 계산한 금액이 그대로 상한이 됩니다. (서울시 부동산 중개보수 요율표 [자료 1])
계산 결과 화면에 요율만 보이고 한도액이 보이지 않는다면 한도액이 반영됐는지 따로 확인하세요. 한도액이 표에 없는 구간에 다른 구간의 한도를 가져다 쓰면 안 됩니다.
보증금이 0원인 월세도 순서는 같습니다. 월세에 100을 곱한 금액이 5,000만원 미만인지 먼저 보고, 해당하면 70배로 다시 구합니다. 보증금 없이 월세 40만원이라고 가정하면 100배 금액이 4,000만원이므로 70배를 적용해 2,800만원이 거래금액이 됩니다.
오피스텔 구분과 최종 청구액 확인 순서
오피스텔은 ‘주거용으로 쓴다’는 설명만 듣고 주택 항목으로 넣지 않습니다. 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용 입식 부엌·화장실·목욕시설 등 요건을 갖춘 오피스텔은 매매·교환 0.5%, 임대차 0.4% 이내 기준을 적용합니다. 이 요건을 벗어나는 오피스텔은 주택 외 부동산 기준에 해당할 수 있으니 면적과 시설을 확인한 뒤 고르세요. (공인중개사법 시행규칙 제20조 [자료 3])
- 계약할 물건의 유형과 전용면적·시설 요건을 확인합니다.
- 주택이면 소재지의 중개보수 표를 확인하고 매매·전세·월세를 선택합니다.
- 계약금액을 단위에 맞춰 입력하고 월세는 환산 거래금액을 점검합니다.
- 계산된 상한액과 중개사에게 받은 협의 보수·부가세 포함 여부를 대조합니다.
- 최종 보수와 지급 시점은 계약 전에 합의한 내용을 남겨 두고, 지급한 뒤 영수증을 받습니다.
가령 서울에서 전세 2억원짜리 주택을 계약한다면 물건 유형은 주택, 거래 방식은 전세, 보증금은 200,000,000원, 이 세 칸만 먼저 맞추면 됩니다. 월세나 오피스텔 항목으로 계산한 결과와 비교할 이유가 없습니다. 중개사가 말한 금액과 다르다면 화면 숫자로 바로 다투기보다, 어떤 유형·금액·요율을 적용했는지부터 물어보세요.
상한액을 넘었는지와 실제로 합의가 있었는지는 따로 확인할 문제입니다. 이 글의 계산에는 이사비·등기 비용·대출 비용을 넣지 않고 중개보수만 비교했습니다. 계산 결과를 저장할 때 적용 지역, 조회일, 거래유형을 함께 적어 두면 계약 조건이 바뀌어도 금방 다시 계산할 수 있습니다.
상담할 때는 “수수료 얼마예요?”라고 묻기보다 주택 종류, 거래유형, 보증금과 월세, 적용 거래금액, 협의 보수, 부가세를 항목별로 적어 달라고 요청하면 비교가 쉬워집니다. 실제 지급액은 계산기 상한보다 적을 수 있으니 견적을 받아 두고, 계약 전에 합의한 금액과 정산 때 금액을 대조하세요.
출처와 확인일
확인일: 2026년 10월 18일. 이후 제도·요금·서비스가 달라질 수 있으므로 계약·신청 때 해당 자료를 다시 확인합니다.
[자료 1] 서울시 부동산 중개보수 요율표 및 계산기 — 공식 자료 보기
[자료 2] 법제처 이사 계약서 작성하기 — 공식 자료 보기
[자료 3] 공인중개사법 시행규칙 제 20조 — 공식 자료 보기